Обслуживание и ремонт

Что такое общеэксплуатационные расходы управляющей компании жкх. Нюансы расчета эксплуатационных расходов. Расходы управляющей компании

В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

на сайте управляющей организации;
на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

расходы на содержание подъезда жилого дома;
расходы по ремонту жилого помещения;
расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
расходы по капитальному ремонту;
расходы по содержанию придомовой территории.

Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.

следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
ежедневно мыть пол лифта;
2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
следить за работоспособностью систем вентиляции;
в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

техническое обслуживание помещений;
аварийно-диспетчерское обслуживание;
сбор и вывоз мусора;
санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

вывоз бытового мусора;
уборка территории;
уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
содержание и ремонт лифтов;
техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

систем инженерного оборудования;
отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

материальные расходы;
расходы на оплату труда;
расходы на амортизацию;
прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
транспортные услуги;
другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
оплата услуг банка;
оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

материальные расходы;
расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Объем предоставленных услуг		Себестоимость единицы услуги, руб.
Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Единица измерения	Количество	Себестоимость единицы услуги, руб.
Отопление	20.01/«Отопление»
Холодное водоснабжение	20.01/«ХВС»
Горячее водоснабжение	20.01/«ГВС»
Водоотводы	20.01/ «Водоотводы»
Электроснабжение	20.01/«Электроснабжение»
Итого расходов на коммунальные платежи		830 787,14
Расходы на содержание дома			Руб. за 1 м 2 площади
			Руб. за 1 м 2 площади
Управление домом			Руб. за 1 м 2 площади
Всего произведенных расходов		1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

трудоспособное население — 11 249 руб.;
дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
планирование финансовых и технических ресурсов;
осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
ведение технической документации на переданные в управление объекты;
работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
осуществление договорно-правовой деятельности;
организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
уход за элементами внешнего благоустройства;
вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании
Услуги, оказываемые потребителям	Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади




Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий
Очистка вентиляционных каналов и дымоходов
Противопожарные мероприятия
Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ
Услуги ЕРЦ

Итого расходов на содержание дома
Прибыль

Ремонт
Непредвиденный ремонт
Профилактический ремонт
Итого расходов на ремонт
Прибыль
Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома
Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18 % × гр. 6)

	руб. за 1 м 2 общей площади
Итого					19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации
Вид дохода/расхода	Сумма, руб.	Отражение в регистрах бухгалтерского учета	Отражение в регистрах налогового учета
Плата по коммунальным платежам		90.01/1 «Коммунальные платежи»	«Доходы за коммунальные платежи»
Плата за услуги по содержанию дома
Плата за текущий ремонт		90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»	«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»
Агентское вознаграждение		90.01/3 «Агентское вознаграждение»	«Доходы за полученное агентское вознаграждение»
Итого доходов	1 189 710,74
Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации	18 872,33	68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»
Расходы на коммунальные платежи		20.01 «Расходы по коммунальным платежам	«Расходы по коммунальным платежам»
Расходы по содержанию дома		20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»	«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»
Расходы на текущий ремонт		20.03 «Расходы на текущий ремонт	«Расходы на текущий ремонт»
Расходы по управлению домом		26 «Общехозяйственные расходы»	«Косвенные расходы»
Итого расходов	1 179 440,48
Налогооблагаемая база	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным Кодексом РФ. Правила, согласно которым осуществляется их работа, утверждены Постановлением Правительства России 15 мая 2013 года .

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий , согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается . Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании . Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков . Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

компании не должны иметь ;
решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Андрей Кротков , генеральный директор управляющей компании «Zeppelin»

Вопрос разработки бюджета эксплуатационных расходов регулярно возникает перед управляющими компаниями. Так, например, им задаётся собственник объекта недвижимости, когда решает провести тендер, или якорный арендатор, который желает убедиться в адекватности запрашиваемой ставки. А иногда даже потенциальный покупатель интересуется данной информацией.

Одни ненавидят этот бюджет за то, что в структуре «пирога» общих расходов их бизнеса эксплуатационные составляют львиную долю. Для других, напротив, умение обосновать бюджет и своевременно проиндексировать его в сторону увеличения — вопрос выживания на рынке.
На практике существуют и, в зависимости от конкретной ситуации, применяются три основных метода оценки стоимости эксплуатации недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

Доходным методом чаще всего пользуются девелоперы или первичные покупатели объектов. В этом случае величина эксплуатационных расходов «привязывается» к планируемым показателям доходности объекта. По нашему опыту, для бизнес-центр класса «С» эксплуатационный бюджет должен укладываться в границы 9-12%, для БЦ класса «В» нормой являются 7–9%, а для БЦ класса «А» оптимальные эксплуатационные затраты должны составлять 5–7% от валового дохода. К сожалению, уже на следующий год «жизни» объекта недвижимости собственник сталкивается с необходимостью существенно скорректировать расходы на эксплуатацию, определённые доходным способом, и не всегда в сторону их сокращения.

Сравнительный метод используется, например, оценщиками и консалтинговыми компаниями в тех случаях, когда налицо дефицит времени и нет возможности достоверно рассчитать доходную часть объекта. Рынок анализируется на предмет «аналогов», и опрашивается большое количество респондентов. Конечно, существует вероятность, что эта работа будет проведена качественно и полученные результаты совпадут с рассчитанными доходным методом, но ожидать от такого бюджета эксплуатационных расходов (БЭР) высокой степени достоверности и адекватного постатейного распределения затрат не приходится. Соответственно, и принимать на его основе выверенные управленческие или финансовые решения мы бы не рекомендовали.

Именно по этим причинам на вторичном рынке коммерческой недвижимости абсолютное большинство собственников при формировании бюджета на эксплуатацию прибегают к расходному методу, основанному на анализе эксплуатационных затрат.
Однако и здесь имеется своя специфика, прямо зависящая от «судьбы», которую собственник уготовил своему активу, т. е. от возможных вариантов его дальнейшего использования. Если объект уже выставлен на продажу, то и стратегия его собственника при формировании эксплуатационного бюджета заключается в минимизации расходов на плановую текущую эксплуатацию, в т. ч. на сокращение обслуживающего персонала, отказ от значительной части планово-предупредительных ремонтов и регламентных работ. Максимум, на что будут без задержки выделяться средства в этом случае - аварийно-диспетчерское обслуживание и «предпродажная подготовка».
Если же объект используется как долгосрочный инструмент извлечения стабильной прибыли или в качестве залога, то и подход к БЭР иной - скрупулёзный, можно даже сказать академический, без необдуманной экономии.

При выборе того или иного механизма планирования эксплуатационных расходов объекта недвижимости надо учитывать не только задачи и цели, которые будет преследовать собственник, но и функциональное назначение: офисное ли это здание, торгово-развлекательный центр или логистический комплекс. Так, например, в ТРЦ одинаковой площади с офисным зданием доля расходов на клининг, вертикальный транспорт (лифты) и охрану будет существенно больше. В логистическом же комплексе круглосуточная, но преимущественно ночная, специфика работы значительно повлияет на ФОТ персонала.

О персонале
Бюджетирование расходным методом основывается, прежде всего, на применении отраслевых нормативов, СНиПов, соответствующих постановлений и подзаконных актов, но с обязательной поправкой на существующие рыночные реалии (альтернативная стоимость подобных услуг у субподрядных компаний) и практический опыт УК.
Так, при определении количества необходимого персонала для уборки прилегающей территории нормативы установлены, исходя из её площади, вида покрытия, интенсивности пешеходного или автомобильного движения, продолжительности холодного и тёплого периодов года, а также количества дней с твёрдыми и жидкими осадками. Нормативная численность персонала для внутренней уборки зависит от типов и функционального назначения помещений, их площади и заставленности мебелью, типов напольных покрытий, количества санитарных зон, места и вида мусоросборников и др.
Численность и режим работы сотрудников, задействованных в технической эксплуатации объекта, определяется на основе специализированных регламентов, исходя из состава имеющегося оборудования и инженерных систем, а также количества работающих в здании людей и общей площади объекта.

Рыночное регулирование
В то же время не ко всем эксплуатационным расходам можно механически применить подход, основанный на отраслевом нормировании. Расходы на управление, оплату юридических и бухгалтерских услуг, расходы на оказание дополнительных услуг арендаторам, вознаграждение УК и т. д. регулируются рыночными механизмами.
Наш опыт говорит о том, что расчёт ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости, только на основе действующих отраслевых нормативов и технических регламентов, без учёта ситуации на рынке и пожеланий заказчика, приводит к необоснованному завышению стоимости данной услуги для собственника.

С чего начать

Первичное формирование бюджета эксплуатационных расходов объекта происходит, как правило, на этапе обращения собственника (арендатора) в УК с запросом на подготовку коммерческого предложения. Собственники, для которых данный тендер не первый, уже имеют достаточно подробное техническое задание. Для «новичков», зачастую, помощь в разработке ТЗ оказывает УК.
Реже случается, что сотрудничество УК с будущим заказчиком начинается на стадии технического консалтинга в ходе эксплуатационного аудита проектных решений, исполнительной документации и сопровождения строительства. Такой подход позволяет собственникам избежать технических ошибок, которые могут повлечь за собой существенные дополнительные расходы при эксплуатации объекта. Существуют и «антипримеры». Так, в портфеле контрактов нашей компании присутствует объект класса «В+» площадью 7 000 кв.м., новые собственники которого по итогам 2012 года были вынуждены незапланированно затратить свыше 10 млн рублей на устранение строительных недоделок и ошибок проектировщиков.

Безусловно, на рынке существуют такие специалисты и управляющие компании, которые способны разработать бюджет эксплуатационных расходов и подготовить коммерческое предложение без выезда на объект, только на основании ТЗ. Мы придерживаемся другой модели. Направлению ком. предложения предшествует обязательный осмотр объекта, оборудования и систем, а также опрос заказчика о его пожеланиях и представлении о запрашиваемых услугах.

Следующие шаги
В дальнейшем, по результатам обследования объекта специалистами УК, изучения ожиданий заказчика, анализа и оценки технической документации, управляющая компания формирует годовой бюджет эксплуатационных расходов объекта недвижимости с необходимым набором основных услуг: коммерческое управление, техническая эксплуатация и обслуживание, комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории, организация службы парковки, организация службы ресепшен, обеспечение безопасности объекта и т.д.

Возможны варианты

Наша компания предлагает своим клиентам два варианта планирования бюджета эксплуатационных расходов: закрытый (closed-book) и открытый (open-book).
Бюджет op en -book собственник и УК согласовывают разово, на срок действия договора. Далее управляющий ежемесячно корректирует произведённые фактические расходы либо учитывает п олученную экономию и перерасход, прежде чем направить отчёт к собственнику для оплаты. Такой вид планирования бюджета, как правило, используют собственники объектов, так как он позволяет прозрачно подтверждать арендаторам расходы на содержание объекта. Полученная таким способом экономия переносится на следующий период. Однако для заказчика бюджет open-book, за счёт более сложного документооборота, влечёт за собой необходимость иметь в своём штате специалистов для контроля и анализа предоставляемых УК отчётов.

При закрыт ом бюджете (closed-book) управляющая компания и собственник фиксируют среднемесячную величину планируемых расходов исходя из годового бюджета, которые далее не пере сматривают. Таким образом, собственник ежемесячно не корректирует фактические расходы , а УК может самостоятельно перераспределять ресурсы в рамках фиксированной стоимости. Риски перерасхода Исполнитель в данном случае берёт на себя.

Детализация бюджета эксплуатационных расходов объекта может быть различной, в завис им ос т и от пожеланий собственника, но, как правило, предполагает следующие обязательные разделы:

ФОТ персонала, соц. выплаты, подготовка, аттестация, допуски, страховка сотрудников;
Расходы по комплексной уборке;
Расходы на эксплуатацию и ТО инженерных систем, в т. ч. привлечение подрядных компаний для проведения специализированных работ;
Оснащение объекта спец. оборудованием и инвентарём;
Спецодежда, транспорт, питание, связь;
Расходные материалы и ЗиП, включённые в бюджет;
Расходы на дополнительные услуги, включённые в бюджет;
Расходы на управление;
Вознаграждение УК.

Причём всё, что связано с персоналом - это постоянная затратная часть бюджета. А субподрядные и периодические работы, ЗиП и материалы - его переменная часть.
Мы рекомендуем клиентам не включать в эксплуатационный бюджет затраты на расходные материалы либо включать минимальный лимит. Используя такую схему, собственник получает следующие преимущества:

точную информацию о расходах по эксплуатации объекта недвижимости, накопление необходимой статистики;
экономичное бюджетирование, так как оплачиваются только фактически произведённые в отчётном месяце расходы.

В результате эксплуатации объекта в течение года УК обогащается опытом, благодаря которому может внести изменения в бюджет следующего года, позволяющие улучшить состояние объекта за счёт возможных неучтенных расходов и рассмотреть какие-либо варианты экономии.

На чём бы сэкономить?..
Оптимизация эксплуатационных затрат, безусловно, возможна и она предполагает целый набор решений, позволяющих экономить без ущерба для объекта недвижимости. При этом нельзя забывать, что данные меры временные и собственнику целесообразно доверить их реализацию профессионалам, т. е. специализированным управляющим.
Уже благодаря только приглашению УК для участия в тендере или для проведения аудита эксплуатационных расходов, собственники гарантированно получат предметную информацию о примерном размере и способах возможной оптимизации бюджета. Зачастую так и происходит: под видом конкурсов собственниками проводятся так называемые мониторинги, которые не подразумевают дальнейшего сотрудничества с приглашёнными управляющими компаниями, а имеют своей целью лишь получение объективных данных о реальной величине необходимых эксплуатационных расходов для последующего использования собственными службами эксплуатации объекта.

Рекомендую собственникам подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану. И только в последнюю очередь задумываться о сокращении бюджета на техническую эксплуатацию.
Так, например, расходы на персонал сокращаются путём перевода сотрудников на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования - на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект приносит и внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем.
Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и применив пресс-компакторы. Позволят сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Также сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов с помощью акустической электромагнитной системы.

Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объёмы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешёвые варианты соответствующей продукции.

… а на чём экономить нельзя
Но нельзя забывать о том, что существует ряд затрат, экономить на которых нецелесообразно, так как это может привести к более существенным расходам в дальнейшем. Невыполнение графиков ППР и регламентных работ при техническом обслуживании инженерного оборудования приводит к серьёзным поломкам.
Например, если перестать ежеквартально обслуживать фэнкойлы, то сначала выйдут из строя гидравлические узлы и вентиляторы, засорятся теплообменники, а затем - последует отказ всей системы. Закупка же и замена нового оборудования обойдётся в десятки раз дороже стоимости его планового обслуживания. Если регулярно не менять фильтры в системе вентиляции и кондиционирования, это может привести к неприятным запахам, засорению вентиляционных решёток, потолков и стен. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению затрат на клининг и, в дальнейшем, на косметический ремонт.
И главное - доведённые до аварийного состояния инженерные системы создают неблагоприятные условия для арендаторов, которые могут направить собственнику претензию, потребовать снижения арендной платы или даже расторжения договора аренды.

Таким образом, все шаги по оптимизации эксплуатационных расходов объекта должны быть тщательно взвешены. Изучив возможные направления экономии, УК должна на 100% убедиться, что данные мероприятия не навредят жизнедеятельности объекта, и только после этого направлять свои предложения собственнику.

В заключение хотелось бы отметить, что скрупулёзно выверенный бюджет эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости жизненно необходим всем участникам процесса. Собственникам он позволяет получить реальную и прогнозируемую финансовую картину, а также превращает объект недвижимости в эффективный залоговый инструмент. Управляющим - подтвердить свою профессиональную репутацию и без недоразумений и конфликтов с заказчиками получить заслуженное вознаграждение.

Коммунальные услуги представлены деятельностью, благодаря которой гражданам создаются комфортные условия проживания. Перечень предоставляемых коммунальных услуг обязательно отображается в договоре между жильцами и ЖКХ, управляющей компанией, ТСЖ или прочим ответственным органом. Однако не у каждого человека имеется такой экземпляр дома, поэтому многие задаются вполне логичным вопросом, что же входит в обязанности управдома и за что именно нужно вносить оплату.

С течением последних лет в российское законодательство были внесены некоторые изменения относительно сферы коммунальных хозяйств. Согласно с правительственными постановлениями, поставщиками коммунальных услуг может быть либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Это лицо несёт ответственность за приобретение необходимых ресурсов, проведение оговоренных работ, исправность всех систем коммуникаций.

По последним изменениям право на пользование коммунальными услугами имеет:

Собственник квартиры или прочего жилого помещения со своей семьёй;
Граждане, которые получили жилплощадь от кооператива;
Наниматели жилья в многоквартирном доме;
Арендаторы помещений многоквартирного дома.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Основные пункты

Прежде всего, следует отметить, что входит в перечень предоставляемых коммунальных услуг:

Наименование коммуникации	Пояснение
Холодное водоснабжение	Круглосуточная подача центральной или внутридомовой сетью в надлежащем для бытовых нужд количестве и качестве. Если система водоснабжения отсутствует, должна быть подача воды к уличной колонке.
Горячее водоснабжение	Круглосуточная подача по центральной сети водоснабжения.
Канализационный водоотвод	Отвод бытовых стоков по внутридомовой и центральной канализационной системе. Такими системами оборудуется большая часть имеющихся помещений многоквартирного дома.
Электроснабжение	Бесперебойная круглосуточная подача электроэнергии в достаточных объёмах
Газоснабжение	Круглосуточная подача по сети газоснабжения. Допустима реализация подачи с помощью газовых баллонов.
Отопление	Подача теплоэнергии по централизованным сетям, а также системам теплоснабжения с поддержкой надлежащего температурного режима в отопительный сезон.

Разумеется, к коммунальным услугам не может относиться пункт, который к конкретному дому фактически не относится. Например, если отсутствует система канализации или горячее водоснабжение, они не должны входить в оплату и, соответственно, отсутствуют в договоре с управляющей компанией.

Обязательства управляющих компаний и ЖКХ

Общие домовые нужды, которые удовлетворяют управляющие компании, ЖКХ и прочие соответствующие структуры, также относятся к статье расходов за коммунальные услуги. Каждый проживающий должен знать, за что именно он платит и получает ли он то, за что платит. В коммунальные услуги общего назначения входит:

Дополнительно могут быть и другие пункты, которые вносятся в договор индивидуально. При необходимости узнать, какие именно это дополнительные коммунальные услуги и что в них входит ещё, можно обратившись в управляющую компанию или ЖКХ. Зачастую такая потребность возникает у слишком бдительных граждан или в случаях недобросовестного исполнения управляющими органами своих обязанностей.

Действующие нормативы

Изменения, которые затронули правила предоставления коммунальных услуг, включают в себя не только разнесение обязанностей по пунктам, но и порядок расчета и оплаты по квитанциям. Не считая отопления, оплата поделена на общую домовую и индивидуальную для каждого владельца квартиры. Квитанции приходят тоже раздельные.

Новшества затронули и нормативные коэффициенты. Сделано это было с целью подтолкнуть граждан к установке индивидуальных счётчиков в квартирах. Принцип оказался весьма прост: для тех, у кого есть техническая возможность установить учётный прибор, но не сделал этого, ввели повышенный норматив для всех видов коммунальных услуг. Далее для этой же категории населения тариф каждые полгода повышался на десять процентов до граничной отметки в шестьдесят процентов. Иными словами, дальнейший отказ от установки счётчиков чреват переплатой в шестьдесят процентов уже через два года после такого нововведения, которое утвердили ещё в 2013-м году.

В качестве преимущества такого изменения выступает разве что тот факт, что данная процентная переплата направлена на энергосбережение и повышение эффективности существующих систем.

Ненадлежащее выполнение условий договора

Если управляющая компания по-прежнему требует оплату в полном объёме с жильцов, учитывая все соответствующие повышения тарифов, но при этом выполняет свои обязательства недобросовестно или вовсе не выполняет, то законом предусмотрены определенные действия. Например, если мусор вывозится несвоевременно, не проводится уборка придомовой территории, в подъезде нет ламп и разбиты окна, то это и прочие нарушения должны быть зафиксированы соответствующим актом. Составить его может любой жилец данного дома вместе с двумя соседями и председателем товарищества собственников жилья.

Стоит учитывать, что периодом отсчета предоставления некачественных коммунальных услуг будет служить дата, когда акт был подписан. В случае выявленных нарушений и массовых недовольств жильцов, необходимо подготовить коллективную жалобу с конкретными претензиями. Жалоба обязательно содержит в себе фамилии, имена, отчества, адреса проживания и подписи каждого жильца, принимающего участие. Подаётся такой документ управляющей компании или ЖКХ. В жалобе следует четко указать дату, до которой жильцы требуют устранить недостатки. Ее копию необходимо сохранить у себя.

Далее аналогичное письмо направляется в Управление ЖКХ населённого пункта с просьбой о принятии соответствующих мер и привлечении нарушителей к ответственности. Делается это в том случае, если первая жалоба не возымела действия. Далее, если и второй вариант не подействовал, следует обратиться в суд.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой отрасль сферы услуг и важнейшую часть территориальной инфраструктуры, определяющую условия жизнедеятельности человека, прежде всего комфортности жилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи, бытовых и других услуг, от которых зависит состояние здоровья, качество жизни и социальный климат в населенных пунктах.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает следующие подотрасли: жилищное хозяйство (жилищную сферу); гостиничное хозяйство; коммунальное хозяйство, осуществляющее ресурсное обеспечение жилого фонда и других зданий и помещений (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение), уборку и благоустройство территорий населенных пунктов (содержание дорожно-мостового хозяйства, озеленение, вывоз, и утилизацию мусора, канализацию и т.п.).

Доходы жилищно-коммунального хозяйства складываются из: основных эксплуатационных, прочих эксплуатационных, компенсационного характера и от доходов внеэксплуатационной хозрасчетной деятельности.

К основным эксплуатационным доходам относятся:
плата за пользование жилыми помещениями, в т.ч поступления от жильцов приватизированных квартир, жилищных товариществ, принятых на обслуживание; арендная плата от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, числящихся в составе основных средств жилищного фонда предприятия (направляется на погашение убытка по его содержанию).

К прочим эксплуатационным доходам и доходам компенсационного характера относятся: сборы с арендаторов нежилых помещений на покрытие эксплуатационных расходов; сборы за обезвреживание и вывоз твердых бытовых отходов; плата за услуги по начислению субсидий;
поступления от предприятий и организаций в порядке возмещения расходов по ведению расчетов с населением; поступления от предприятий и организаций за обслуживание внутридомовых сетей и оборудования;
поступления от предприятий и организаций за обслуживание, эксплуатацию и проверку приборов группового учета расхода и регулирования воды и тепловой энергии и т.д.

Основными расходами жилищно-коммунального хозяйства являются расходы, связанные с оказанием соответствующих жилищно-коммунальных услуг:

– расходы на техническое обслуживание жилых помещений;

– расходы на производство и реализацию тепловой энергии;

– расходы на водоснабжение;

– расходы на отведение и очищение стоков;

– расходы по вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов и

Источниками финансирования расходов жилищно-коммунального хозяйства являются собственные средства и средства бюджета.

14.3 Расходы бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство, порядок их планирования

Планирование расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым населению, проживающему в обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде.

Для расчетного определения всех бюджетных и небюджетных источников возмещения расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым населению, проживающему в обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде (включая расходы на развитие этих организаций), используются расходы, рассчитанные по планово-расчетным ценам, сформированным в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (далее – расходы по планово-расчетным ценам).

Бюджетными источниками возмещения части расходов по планово-расчетным ценам при формировании проекта бюджета на очередной финансовый год являются:

– субсидии на возмещение части затрат по себестоимости;

– субсидии на расходы организаций ЖКХ, не относимые на себестоимость оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг.

При формировании проекта бюджета на очередной финансовый год финансовые управления, Министерство жилищно-коммунального хозяйства представляют Министерству финансов расчет по источникам возмещения расходов по обслуживаемому организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства по видам оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг. В данном расчете находят отражение следующие основные показатели:

– отпуск услуг населению (тыс. куб. м, тыс. Гкал, тыс. кв. м, тыс. чел.);

– себестоимость единицы услуг (рублей);

– планово-расчетная цена единицы услуг (рублей);

– сумма расходов по жилищно-коммунальным услугам по планово-расчетным ценам;

– источники возмещения расходов, в том числе субсидии на возмещение части затрат по себестоимости; субсидии на расходы, не относимые на себестоимость; доходы от населения по фиксированным тарифам; доходы от аренды (за вычетом налогов); перекладывание части затрат по коммунальным услугам для населения на юридические лица; прочие собственные доходы организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Совокупные затраты по себестоимости первоначально (расчетно) определяются Министерством финансов Республики Беларусь при формировании проекта бюджета исходя из плановой себестоимости на единицу продукции (1 кв. м, 1 Гкал, 1 куб. м и т.п.) по каждому из видов оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг на основании расчетов, представленных Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, финансовыми управлениями областных (Минского городского) исполнительных комитетов, а также с учетом макроэкономических показателей, доводимых в установленном порядке Министерством экономики Республики Беларусь.

Областные (Минское городское) управления ЖКХ при расчете планово-расчетных цен обязаны обеспечить:

– учет экономии затрат в результате оптимизации структуры подведомственных организаций ЖКХ, их численности, экономии топливно-энергетических ресурсов и других мер;

– расчеты необходимого повышения тарифов на оказываемые населению жилищно-коммунальные услуги с учетом показателя по уровню возмещения затрат населением, предусмотренного расчетными показателями бюджета, доведенным Министерством финансов до областных (Минского городского) исполнительных комитетов, на коммунальные услуги для юридических лиц, тарифов на другие платные услуги, оказываемые населению и юридическим лицам, – в целях обеспечения расходов по планово-расчетным ценам источниками финансирования в полном объеме.

Затраты по теплоснабжению населения представляются по видам теплоисточников (тепловая энергия собственная, ведомственная, организаций Белорусского государственного энергетического концерна (Белэнерго). При этом затраты по тепловой энергии, приобретаемой организациями ЖКХ от организаций Белэнерго, включают затраты, связанные с транспортировкой тепловой энергии от границ балансовой принадлежности тепловых сетей энергосберегающих организаций системы Белэнерго и организаций Министерства жилищно-коммунального хозяйства до конечного потребителя (населения) включая:

– затраты по содержанию и ремонту тепловых сетей, в том числе горячеводных и внутридомовых;

– затраты по содержанию центральных и индивидуальных тепловых пунктов и инженерного оборудования с учетом расходов по ремонту и проверке приборов группового учета тепловой энергии и систем ее регулирования;

– затраты на технологический расход тепловой энергии, связанный с ее транспортировкой до конечного потребителя (населения).

Министерство финансов при подготовке проекта бюджета формирует сводный расчет плановых затрат по областям и г. Минску по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам.

Министерство финансов имеет право в случае необходимости запросить дополнительные расчеты и обоснования.

Принятый в Законе о бюджете на очередной финансовый год уровень возмещения затрат по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам за счет местных бюджетов определяет долю возмещения плановых затрат бюджетными субсидиями: за счет бюджета планируется финансирование только части плановых затрат, принятых в расчете при формировании бюджета. Расчетные объемы субсидий организациям ЖКХ по обслуживаемому ими жилищному фонду (по жилищным и коммунальным услугам) определяются Министерством финансов как доля от плановых затрат на очередной финансовый год в целом по области (г. Минску).

Также при расчете бюджетных субсидий для организаций ЖКХ планируются не относимые на себестоимость расходы, связанные с оказанием населению жилищно-коммунальных услуг.

Расчетные объемы бюджетных субсидий на расходы организаций ЖКХ, не относимые на себестоимость оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг, ежегодно определяются Министерством финансов в процентах от плановых затрат по себестоимости оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг:

по теплоснабжению – 2 %;

по водоснабжению – 3,5 %;

по водоотведению (канализации) – 3,5 %;

по техническому обслуживанию жилищного фонда – 5 %;

по сбору, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов – 5 %;

по пользованию лифтами – 5 %.

При формировании бюджетов областей и г. Минска областные, Минский городской Советы депутатов или по их поручению областные, Минский городской исполнительные комитеты могут предусматривать для районов (городов областного подчинения) отклонения по уровню возмещения затрат бюджетными субсидиями; при этом в целом по области (г. Минску) доля возмещения плановых затрат должна соответствовать уровню, предусмотренному в Законе о бюджете на соответствующий финансовый год.

Областные, Минский городской Советы депутатов или по их поручению исполнительные комитеты при исполнении и уточнении бюджетов областей, г. Минска могут уточнять плановые затраты, принятые в сформированном Министерством финансов сводном расчете плановых затрат. Допускается также уточнение плановых затрат между отдельными видами жилищно-коммунальных услуг. На основании письменных запросов районного (городского) исполнительного комитета может быть осуществлено увеличение плановых затрат районов (городов) областного подчинения. Изменение уточненных плановых затрат на уровне районов (городов, кроме г. Минска) относительно предусмотренных при формировании и уточнении бюджета области (г. Минска) осуществляется за счет их перераспределения между отдельными видами оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг, без увеличения в целом по району (городу, кроме г. Минска).

Плановые затраты по области (г. Минску) в течение очередного финансового года могут быть самостоятельно увеличены относительно первоначальных областными (Минским городским) Советами депутатов или по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами, но не более чем на 2 процента от первоначальных плановых затрат, а необходимые в связи с этим дополнительные бюджетные ассигнования изыскиваются на местном уровне в установленном законодательством порядке. Увеличение плановых затрат возможно лишь при наличии источников их покрытия.

В течение финансового года, но не более одного раза в квартал, по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства допускается более значительное увеличение плановых затрат (в течение года – до 10 процентов от первоначальных плановых затрат) в целом по области (г. Минску). При принятии положительного решения об увеличении плановых затрат по ходатайству областного (Минского городского) Совета депутатов или по его поручению областного (Минского городского) исполнительного комитета Министерством жилищно-коммунального хозяйства принимается соответствующий приказ, копии которого и всех расчетов и обоснований к нему в недельный срок представляются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Министерству финансов.

Сумма превышения фактически сложившихся затрат над плановыми является сверхплановыми затратами. При определении объемов бюджетного финансирования сверхплановые затраты в отчетном и последующих финансовых годах не учитываются.

Причинами, на основании которых Министерство жилищно-коммунального хозяйства имеет право согласовать повышение плановых затрат, являются:

– превышение фактического уровня инфляции относительно планируемого при подготовке проекта бюджета (согласно официальным данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь);

– приемка жилищного фонда и обслуживающих его объектов инженерной инфраструктуры на баланс Советов депутатов сверх объемов, запланированных при формировании проекта бюджета, – при документальном подтверждении факта указанной приемки;

– превышение цен (тарифов) на импортируемые в Республику Беларусь топливно-энергетические ресурсы относительно принятых при расчете плановых затрат;

– причины природного и техногенного характера (наводнение, землетрясение, крупные аварии на производственных объектах и другие стихийные бедствия; длительное (более месяца) наличие среднесуточных температур в отопительный период по области (г. Минску) ниже, чем среднестатистическая, что должно быть документально подтверждено органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь);

– рост затрат, обусловленный внесением в законодательство Республики Беларусь изменений, влияющих на порядок формирования себестоимости.

При превышении сложившихся в отчетном периоде затрат над плановыми финансовые отделы (управления) обязаны провести анализ по статьям затрат и видам услуг и при необходимости приостановить финансирование расходов, не относимых на себестоимость, за счет бюджетных субсидий, о чем письменно уведомить соответствующую организацию ЖКХ.

Основанием прекращения действия уведомления являются:

– полное возмещение фактических затрат по оказанным населению жилищно-коммунальным услугам в следующем отчетном периоде имеющимися источниками финансирования (бюджет, доходы от населения, аренда, перекладывание затрат на юридических лиц и другое), что должно быть подтверждено отчетом установленной формы;

– признание фактически произведенных затрат плановыми: либо за счет увеличения плановых затрат (годовых) по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам в порядке, установленном настоящей Инструкцией, с одновременным необходимым увеличением плановых затрат по конкретному их виду (видам); либо согласно решению соответствующего Совета депутатов (по его поручению – исполнительного комитета, администрации района в городе) о перераспределении плановых затрат (годовых) между различными видами оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг в рамках соответствующего района (города областного подчинения, района в городе); либо путем уточнения годового финансового плана соответствующей организации ЖКХ (поквартальное перераспределение плановых затрат на текущий год), согласованного с финансовым отделом (управлением).

Об уточнении финансового плана соответствующая организация ЖКХ обязана в недельный срок письменно сообщить вышестоящему органу хозяйственного управления.

Планирование расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым гражданам, проживающим в не обслуживаемом ЖКХ жилищном фонде.

При формировании проекта бюджета Министерством финансов Республики Беларусь совместно с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь определяются расчетные нормативы на убытки по не обслуживаемому ЖКХ жилищному фонду, используемые для определения расчетных показателей бюджетов областей и г. Минска на очередной финансовый год.

Расчетные нормативы на убытки определяются в рублях: по техническому обслуживанию и отоплению – в расчете на один квадратный метр общей площади жилья с применением повышающего коэффициента по общежитиям; по услугам горячего и холодного водоснабжения, канализации, пользования лифтами, а также сбора, вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов – в расчете на одного проживающего. Расчетные нормативы на убытки подлежат установлению в одинаковом размере для всех областей и г. Минска по всем указанным жилищно-коммунальным услугам, кроме услуг отопления и горячего водоснабжения.

При формировании проекта бюджета области, г. Минска финансовое управление областного исполнительного комитета, Минского городского исполнительного комитета устанавливает расчетные нормативы на убытки, используемые для определения расчетных показателей бюджетов районов (городов областного подчинения), и учитывает в расчетных показателях нижестоящих бюджетов необходимые средства в соответствии с данными нормативами.

При этом допускается изменение подходов относительно используемых при определении расчетных нормативов на убытки: допускается установление нормативов по коммунальным услугам в расчете на единицу потребляемых коммунальных услуг (1 куб. метр воды, стоков, твердых бытовых отходов; 1 Гкал тепловой энергии), по каждому виду жилищно-коммунальных услуг они могут быть дифференцированы по районам (городам областного подчинения).

На уровне района (города областного подчинения) решениями местных исполнительных и распорядительных органов утверждаются (пересматриваются) нормативы на убытки не обслуживаемого ЖКХ жилищного фонда по каждому виду жилищно-коммунальных услуг. Местные исполнительные и распорядительные органы имеют право установить дифференцированные размеры нормативов на убытки по определенным группам не обслуживаемого ЖКХ жилищного фонда (например, по техническому обслуживанию домов ЖСК либо жилищного фонда промышленных предприятий), а также в исключительных случаях – для отдельных организаций.

Направлениями расходования бюджетных ассигнований по не обслуживаемому ЖКХ жилищному фонду являются:

– возмещение части расходов организациям по осуществлению технического обслуживания жилых домов;

– возмещение организациям части расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг населению;

– возмещение части расходов организациям всех форм собственности, кроме организаций, входящих в систему Министерства энергетики Республики Беларусь, в связи с отпуском ими коммунальных услуг по тарифам, установленным для населения.