Проектирование и документы

Нежилое помещение договор с тсж. Нюансы взаимодействия тсж с собственниками квартир и нежилых помещений. Как выглядит создание товарищества собственниками нежилых помещений

06.08.2012

Явно будет прав тот, кто скажет, что одним из наиболее остро стоящих и болезненно размещаемых конфликтов на сегодняшний день, является конфликт между Товариществом собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ) и собственниками нежилых помещени й в многоквартирных домах (далее по тексту – собственник). Суть спора, по-нашему мнению сводится к тому, что собственники нежилых помещений не желают оплачивать «блага», которыми не пользуются и в которых не нуждаются. Безусловно, многие ТСЖ идут навстречу собственникам, выставляя счета лишь на определенный объем услуг (помимо общеобязательных), однако, как показывает практика на сегодняшний день, бывают случаи, когда правление, председатель ТСЖ используют механизм Товарищества не с целью управления имуществом собственников, а с целью личного обогащения. Именно с этим связано нежелание ТСЖ идти навстречу собственникам нежилых помещений. На сегодняшний день уже не единичны случаи привлечения Председателей ТСЖ к уголовной ответственности по ст. 160 Уголовного кодекса РФ.

Данная статья в большей мере ориентирована на собственников нежилых помещений и целью ее является посильно помочь собственникам разобраться в непростой схеме работы с ТСЖ, способом защиты своих интересов и прав.

Итак, отношения сторон в рассматриваемой ситуации регламентируются следующими нормативными актами: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. (вступает в силу 01.01.2012 года); Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими уставленную продолжительность» (иногда применяется судами по аналогии к собственникам нежилых помещений, хотя зачастую суда и признают ссылки сторон на данный акт необоснованными); Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норма технической эксплуатации жилищного фонда».

1. Обязанность по оплате коммунальных услуг.

Вне зависимости от членства в ТСЖ, собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные расходы и расходы на содержание общего имущества. При этом очень важным является вопрос о том, что именно включают в себя расходы на содержание общего имущества и весь ли объем услуг, указанных в счете ТСЖ – это расходы на содержание общего имущества (подробнее вопрос см. в п.3 настоящей статьи).

Обязанность обусловлена следующим. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, в силу ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя содержания помещений, а также оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Оформление отношений с ТСЖ, РСО (ресурсоснабжающие организации).

Собственник может заключить договор с ТСЖ, оговорив объем услуг, оказываемых ТСЖ. Например, могут быть оформлены 2 варианта договора с ТСЖ.

Вариант 1. Включает лишь объем услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества собственников ТСЖ. Договоры с РСО на оказание коммунальных услуг собственник заключает самостоятельно.

Вариант 2. Включает весь объем услуг, в том числе коммунальных услуг, то есть в данном случае ТСЖ выступает как посредник между собственниками и РСО (в общем режиме).

Заключение договора желательно для собственника нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ, так как в данном случае, собственнику не придется оплачивать все услуги по тарифам, определенным протоколом общего собрания ТСЖ. В случае несогласия с протоколом, собственник вправе обжаловать протокол общего собрания ТСЖ . Собственник, заключая договор, оплачивает лишь услуги, которые указаны в договоре.

Механизм заключения договора с ТСЖ следующий.

Вариант 1. Вы готовите договор и передаете его ТСЖ с письмом, указав срок для подписания ТСЖ и возврата Вам договора.

Вариант 2. Вы берете договор ТСЖ и в случае несогласия с отдельными положениями, готовите протокол разногласий и подписываете договор с проколом разногласий.

Однако ТСЖ может не согласиться с предложенными Вами условиями, тогда можно обратиться в суд с требованием понудить ТСЖ к заключению договора в предложенной Вами редакции. В ходе процесса будет необходимо обосновать незаконность отдельных положений договора либо то, что данные положения ущемляют ваши права и законные интересы.

В свою очередь ТСЖ обязано заключать договоры с собственника, в то время как заключение договора собственника с ТСЖ – это воля собственника. Обусловлено это следующим.

Согласно ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано:

«1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений;

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом);

путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Однако и здесь есть небольшая ремарка.

Основным документом, регламентирующим порядок предоставления коммунальных услуг в РФ, является Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Однако действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей - граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 по делу N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента. Также как было сказано выше, собственник может заключить договоры с РСО самостоятельно. Обязанность ТСЖ заключить договор на предоставлении коммунальных услуг возникает в случае отсутствия у собственника технической возможности для самостоятельного подключения к РСО.

Важно. Член ТСЖ обязан оплачивать все расходы на содержание общего имущества, установленные общим собранием участников ТСЖ. Собственник, не являющийся членом ТСЖ, может заключить договор, не вступая в ТСЖ, тогда протокол общего собрания членов ТСЖ на данного распространяется не в полной мере, так как договором может быть установлен определенный перечень, объемы и стоимость услуг, подлежащих оплате лицом, не являющимся членом ТСЖ.

Хотелось бы обратить внимание на следующее. Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) - в повышенном размере и собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007 (40703-А70-30)).

Вывод.

Отсутствие членства в ТСЖ не освобождает от обязанности оплаты коммунальных услуг (в отсутствии самостоятельных договоров с РСО) и расходов на содержание общего имущества.
Заключение договора с ТСЖ не обязательно, но желательно, так как в договоре собственник может определить количество услуг, оказываемых ему ТСЖ, в обратном случае, на собственника может быть возложена обязанность по оплате услуг ТСЖ в полном объеме (за исключение отдельных положений).

Исламгалеева Дина Рафаэлевна

Теги:

С нового года поменялся характер взаимоотношений управляющей домом организацией (управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив) и владельцем нежилого помещения.

Ранее у такого владельца было два варианта получить услуги ЖКУ: в общем порядке через УК, ТСЖ, ЖК/ЖСК или по соглашению с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Сейчас же владелец помещений должен заключать соглашения на ресурсоснабжение по прямым договорам с РСО. Управляющая многоквартирным домом организация в этих отношениях выступает как третье лицо. Она больше не предоставляет услуги ЖКУ в помещения, которые являются нежилыми. Однако при всем этом у УО возникли новые обязанности.

На данный момент управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив должны:

уведомить владельца нежилого помещения о необходимости заключить соглашения с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором ТКО;
получить от владельца помещения ряд документов и обязательную информацию;
данные о владельцах нежилых помещений в многоквартирном доме.

Подобные перемены связаны с появлением ПП РФ от 26.12.16 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило вышеперечисленные обязанности в так называемые Правила (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденные постановлением Правительства России от 06.05.11 г. № 354).

Данное требование не распространяется на собственников парковочных мест (машиномест) . Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив ведут взаимодействие с этими владельцами точно в таком же порядке, что и с владельцами жилых помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: кто должен вводить в эксплуатацию и пломбировать счетчики воды, газа и электричества в нежилом помещении?

После переходы на прямой договор с РСО работы по вводу в эксплуатацию индивидуальных приборов учета должна производить соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Поставка холодного и горячего водоснабжения, тепловой энергии, электроэнергии и газа в нежилое помещение многоквартирного дома, а также водоотведение (канализирование) должно происходит на основании прямых соглашений с РСО. Такие договоры заключаются по действующим правилам о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении (аб.3 п.7 Правил № 354.

Например, в ПП РФ от 29.07.13 № 643 утвержден типовой договор ГВС (горячего водоснабжения). П.13 этого договора предусматривает обязанность ресурсоснабжающей организации осуществлять допуск к счетчикам (узлам учета) горячей воды. А п.19 вводит обязанность по опломбированию счетчиков.

Договор между управляющей организацией и собственником нежилого помещения

Какой договор предстоит заключить между УО и владельцами нежилые помещения в МКД зависит от способа управления домом. Если в МКД управляет УК, то применяются одни правила; если же ТСЖ, ЖК/ЖСК, то — другие.

УК управляет МКД

УК подписывает с каждым владельцем недвижимости договор управления МКД. Эти условия утверждает ОССП (общее собрание собственников помещений) в многоквартирном доме. При этом должны соблюдаться положения части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (равные условия для всех собственников). Специального соглашения (формы договора) именно для владельцев нежилых помещений в законе нет.

При этом, договор управления должен содержать положения, касающиеся непосредственно владельцев нежилые помещения в МКД. Таковых особых условий два:

обязанность владельца заключить письменный договор ресурсо снабжения с РСО и соглашение на оказание услуг по обращению с ТКО — с местным регоператором;
последствия случая, если владелец не подпишет такие соглашения.

Такие требования указаны в абз.14 пп.«п» п.31 и в аб.9 пп.«к» п.148(22) Правил № 354. Если ваш действующий договор управления МКД не содержит обозначенных положений, непременно следует их включить. Это освободит вас от излишних споров и непонимания с владельцами.

ТСЖ, ЖК или ЖСК управляет МКД

Здесь могут две ситуации, зависящие от того, состоит ли владелец нежилого помещения в жилищном объединении либо нет.

Если владелец нежилого помещения не является членом товарищества или жилищного кооператива (жилищно-строительного кооператива), то заключается договор (соглашение) об оказании услуг по СиР ОИ (содержанию и текущему ремонту общего имущества) (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса).

Если же владелец — член жилищного объединения, то договор заключать не надо . Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны платить за СиР ОИ в многоквартирном доме в порядке, который установлен органы управления ТСЖ, ЖК или ЖСК (часть 5 статьи 155 Жилищного кодекса).

Уведомление собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с РСО

Действующее законодательство предусматривает обязанность уведомления владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости перейти на . Срок уведомления в законе не указан, но лучше всего с этим не медлить. Чем быстрее будут извещены нежилые помещения в МКД, тем меньше вероятность проблем в будущем.

Уведомление должно содержать три группы сведений (абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354):

1. Обязанность собственника нежилого помещения заключить письменные договоры с РСО и договор на оказание услуг по обращению с ТКО — с регоператором.

2. Последствия в случае не заключения договоров. Потребление ком.ресурсов будет, но уже без письменного договора. Это значит, что ресурсоснабжающая организация определит объем потребления ресурсов расчетным способом, который предусматривают действующие нормативно-правовые акты. Такой метод расчета за ресурсы очень не выгодно для владельцев помещений в МКД. Бездоговорное потребление ресурсов дает право ресурсоснабжающей организации прекратить подачу коммунальных ресурсов в данное нежилое помещение, если такая техническая возможность имеется.

Уведомление должно быть доставлено до собственников нежилых помещений одновременно двумя способами .

Первый способ уведомления

Ви исполнении норм, указанных в абзаце 4 пункта 6 и абзаца 5 пункта 148(1) Правил № 354, передайте уведомление каждому владельцу нежилого помещения в доме. Каждый экземпляр должен быть подписан уполномоченным лицом (руководителем или представителем по доверенности) и направлен по почте, вручен лично. Способ передачи уведомления должен быть зафиксирован так, чтобы точно было установлено, что собственник получил такое уведомление (например, расписка в получении при вручении).

Второй способ уведомления

Разместите общее уведомление для всех владельцев нежилые помещения в МКД на досках объявлений, которые расположены:

во всех подъездах жилого дома;
в помещении управляющей организации — в месте, где проводится прием населения.

Это предусмотрено нормами абзаца 14 подп. «п» п.31 и абзаца 9 подп. «к» п.148(22) Правил № 354.

Обратите внимание! если не уведомить собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не подпишет прямые договоры с РСО, то ресурсники будут определять объем ком.ресурсов расчетным способом. Это значит, что владелец недвижимости заплатит больше, чем планировал. В такой переплате он может обвинить управляющую МКД организацию и потребовать возместить убытки в размере переплаты.

Судебная практика пока еще не сформирована, поэтому трудно сказать, что решит в суд в такой ситуации. Сам факт спора уже имеет негативное последствие.

Вопрос: имеет ли право арендатор самостоятельно заключить прямые договоры с РСО?

Нет, не имеет такого права. Обязанность лежит только на собственниках нежилых помещений (абзац 3 пункта 6 Правил № 354).

Вопрос: нужно ли собственнику нежилого помещения перезаключать договоры с РСО, которые были заключены ранее?

Нет, не нужно, если они не противоречат действующему законодательству. Эти соглашения владельцы недвижимого имущества заключали по действующим в то время правилам гражданского законодательства. Только заключались они как право, а не обязанность для указанных собственников нежилых помещений.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Владелец недвижимости обязан передать УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК) документы и информацию. Они необходимы управляющей организации для управления МКД, это: копии договоров ресурсо снабжения с РСО. УО вправе требовать копию соглашения с РСО уже с момента заключения (пункт 18 Правил № 354). Но, на самом деле момент заключения УО может и не знать. Поэтому надо направить владельцу нежилые помещения в МКД запрос с формулировкой: «На основании п.18 Правил № 354 просим вас предоставить нам копии всех ваших договоров с ресурсо снабжающими организациями. Если прямые договоры еще вами не заключены, то просим представить их копии в течение 3 (трех) дней с момента подписания» .

Кроме того, нежилые помещения в МКД должны предоставлять УО следующую информацию:

Объемы коммунальных ресурсов , потребленных за расчетный период по договорам ресурсо снабжения. Владельцы недвижимости обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и в те же сроки, что и обычные собственники помещений (пункт 18 Правил № 354).
Объемы услуги по обращению с ТКО , оказанной за расчетный период по договору с региональным оператором ТКО. Владелец нежилого помещения обязан предоставить эту информацию в течение трех рабочих дней с момента получения запроса от УО (абзац 4 пункта 148(1) Правил № 354).

Вопрос: как действовать, если нежилые помещения в МКД не передают УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Письменный запрос о предоставлении сведений можно направить не только собственнику, но и соответствующей ресурсоснабжающей организации (подпункт «е(1)» пункта 18 Правил № 124). РСО должна учитывать отдельно объем поставки коммунального ресурса собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.

Передача сведений о собственниках нежилых помещений в РСО и региональному оператору ТКО

Существует еще одна обязанность управляющей МКД организации. Она обязана передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору по обращению с ТКО (абз.4 п.6 и абз.5 п.148(1) Правил № 354).

Чтобы выполнить эту обязанность необходимо в уведомлении указать следующее:

адрес дома , где находятся нежилые помещения в МКД;
перечень нежилых помещений ;
Ф. И. О. или наименования организации , владеющей нежилыми помещениями.

Дополнительно можно указать: номера телефонов владельца недвижимости. Это поможет решить непредвиденные вопросы, которые могут возникнуть у РСО и регионального оператора ТКО.

Сообщение передайте любым удобным способом, фиксирующим получение корреспонденции.

Нежилые помещения в МКД

5 (100%) 2 vote[s]

С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено. Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:

уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с РСО и регоператором ТКО;
передать в РСО и регоператору ТКО информацию о собственниках нежилых помещений в МКД.

Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем"

Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД

Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО. Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.

Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы

Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры"

Домом управляет УО

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на .

Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК

Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.

Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и прямые расчеты за коммунальные услуги

Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал. Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению. А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354). Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

Может ли управляющая организация предоставлять коммунальные услуги через посреднические договоры?

Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО

Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.

Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:

адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
перечень помещений;
Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.

Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.

Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.

Все чаще жители многоквартирных домов организовывают товарищества собственников жилья. В связи с этим возникает вопрос, нужно ли вступать в члены такого сообщества. В первую очередь, нужно понять, каким образом происходит взаимодействие владельцев с ТСЖ.

Как ТСЖ взаимосвязано с собственниками помещений?

Товарищество собственников жилья создается владельцами помещений многоквартирного дома для того, чтобы самостоятельно управлять общедомовым имуществом. Согласно статье 136 Жилищного кодекса РФ создать такую некоммерческую организацию можно только при наличии согласия на это минимум половины собственников МКД.

В связи с тем что ТСЖ самостоятельно осуществляет управление домом в сфере ЖКХ, жильцы могут рационально использовать средства на улучшение жилищных условий. Товарищество выполняет целый ряд функций, таких как:

использование общего имущества одного или нескольких многоквартирных домов;
создание специальных фондов для сбора средств на ремонт дома;
проведение мероприятий, направленных на облагораживание МКД и придомовой территории;
сбор средств с жильцов в качестве оплаты предоставленных им коммунальных услуг, а также различного рода добровольных взносов;
заключение соответствующих соглашений с ресурсопоставляющими организациями;
предоставление коммунальных услуг жильцам МКД;
ведение отчетности обо всех доходах и расходах организации.

На этом список функций, которые выполняет сообщество, не заканчивается. ТСЖ выполняет еще много действий, направленных на улучшение жилищных условий граждан.

Собственники жилья имеют право самостоятельно решать, вступать им в ТСЖ или нет. Кроме того, они могут:

избирать правление сообщества и его председателя путем голосования;
участвовать в деятельности организации, принимая решения на собраниях;
контролировать финансовую деятельность товарищества;
вносить добровольные и обязательные членские взносы;
выходить из членства сообщества по своему желанию на основании заявления.

Другими словами, владельцы помещений могут принимать активное участие в товариществе по благоустройству своего дома и придомовой территории.

Как взаимодействует ТСЖ и собственники помещений?

К ТСЖ могут относиться как жилые, так и нежилые помещения. И в первом, и во втором случае организация взаимодействует с их собственниками.

Нежилые помещения

Нежилые помещения определяются как самостоятельные объекты. Однако в основном их невозможно отделить от общей собственности. Владельцы могут стать членами сообщества по своему желанию. Собственники, не являющиеся членами сообщества, заключают с ним договор, в котором оговаривают долю владельца в общем имуществе и расходах на его содержание. Плата на содержание общедомового имущества для владельцев нежилых помещений насчитывается так же, как и для собственников квартир.

Обратите внимание! Договор подписывают с целью предотвращения проблем с доступом к нежилым помещениям. Чаще всего к ним относятся чердаки и подвалы, где могут находиться коммуникации и оборудование. Но по закону они имеют статус автономных. Из-за этого ТСЖ могут иметь проблемы с доступом к коммуникациям, необходимым для жизнеобеспечения всего МКД, если они расположены в помещении, которое находится в собственности частного лица.

Жилые помещения

Законодательно нет отличия в статусах жилого и нежилого помещения, входящего в состав общего имущества МКД. Порядок взаимодействия товарищества с собственниками зависит от того, являются они его членами или нет. Таким образом, членов ТСЖ рассматривают как лиц, которые входят в состав некоммерческой организации. В свою очередь, с людьми, не желающими вступать в товарищество, заключаются соответствующие договора. Обе категории имеют конкретные права и обязанности. К примеру, содержание общедомового имущества является обязанностью как членов сообщества, так и людей, с которыми заключены соглашения.

Права и обязанности собственников помещений по отношению к ТСЖ

Каждый собственник МКД, находящегося под управлением товарищества, имеет конкретные права и обязательства.

Жилые помещения

Обладатели жилплощади в многоквартирном доме, находящемся под управлением ТСЖ, имеют право:

на принятие решений, касающихся управления МКД, путем голосования на сборах членов сообщества;
осуществление контроля над качеством предоставляемых услуг;
гарантированную защиту своих законных прав;
предъявление требований по устранению нарушений;
получение различного рода информации, касающейся деятельности организации;
вступление или выход из товарищества по своему желанию;
контроль финансовой деятельности сообщества;
пользование общедомового имущества.

На жильцов дома также ложатся и определенные обязанности. К ним относятся:

своевременная оплата коммунальных услуг;
плата за обслуживание общедомового имущества;
внесение обязательных членских взносов (только для участников организации);
предоставление необходимых документов сообществу.

Нежилые помещения

Права и обязанности для владельцев нежилых помещений не отличаются от перечисленных выше. Закон защищает таких людей, приравнивая их в правах и обязанностях к собственникам жилых помещений.

Документы для ТСЖ от собственника

Владельцу следует предоставить в ТСЖ следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности;
выписка из госреестра.

Важно! Если человек подает заявление через своего законного представителя, то понадобится документ, удостоверяющий личность доверенного лица, и доверенность, заверенная в соответствии с действующим законодательством.

Каждый человек может самостоятельно решать, становиться ему членом товарищества собственников жилья или нет. Отказ от вступления в организацию не освобождает его от оплаты коммунальных услуг, а также не снимает с него обязанность вносить плату на содержание общедомового имущества.

данном договоре